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180日で計算<日本経済新聞>「もう貸すのやめます」民泊解禁前夜(1)

   

日本経済新聞Web版にこのタイトルがあった。文章は会員制のため全文を紹介する事はできないが、冒頭部分を紹介しよう。

ネット上で「ノリ」のハンドルネームを名乗り民泊を営んでいた女性が5日、訪日客向けの部屋の貸し出しを諦めた。3年前から借りている東京都中野区のワンルームマンションでフーッと息を吐く。「こんなルールでは民泊を続けられない」

普段は都内の会社に勤務する50歳。訪日客にマンガやアニメのサブカルチャーの聖地として人気の中野駅前に目を付け、約20平方メートルの家賃10万円ほどの物件を借りた。1泊3千~6千円…

民泊記事のURLはこちら(日本経済新聞の有料会員しか閲覧できません)

この記事を読まなくてもだいたいの検討はつくだろう。

180日ルール、大手不動産仲介企業の参入、管理会社からの締め出し。東京オリンピックに向かって海外需要は増えているが、さて、どうなる???

<日本経済新聞>「もう貸すのやめます」民泊解禁前夜(1)

6月15日問題で堂々と法律的に堂々と罰する事ができる側と、ヤミ民泊と言われ撤退する側、そしてそのすっぽり抜けた穴に大手不動産会社や仲介会社が埋める。

計算式でいうならこうか?

2018年民泊改革

ヤミ民泊ー民泊新報+大手企業=0

地域・場所によって若干民泊の件数は減るだろうが、首都圏、そして甘い汁が吸える民泊スポットでは大手企業が利益を吸い取る。もともと0だった空室を民泊運用にまわす。(少なからずノウハウは外部から引っ張ってくるはず)

また、この日本経済新聞の記事からわかるように、特徴がない部屋は淘汰される。しかし、古民家や古き良き造りであれば、大手と対抗できるし、きっと供給が一瞬減る分需要は伸びるだろう。

日本人を相手にしても仕方ない

180日ルールによって、オフシーズンを作らざるを得ない。

稼働率が高い場所も、民泊新法により潰されるかもしくは売り上げが減る。高い水準で売り上げが減る分にはいいが、もともと小銭稼ぎ程度で運営していたホストはどうだろうか。

ジャパンダ目線

夏の3ヶ月間、正月前後の1か月、旧正〜3月

これで7ヶ月必要だ。

2月から3月はヨーロッパ系の観光客がAirbnbを利用し、韓国人観光客も多くくる。また、日本の大学生や高校生も3月に動く。GWは若干。

1年もやっていればどのシーズンにどこの国が多いかわかる、

さて、もう民泊撤退をしたジャパンダがもしまだ運営をしていたら、どうするか?

とりあえず全期間OPEN

180日になった時点で予約締め切りにする。料金も全てトップシーズン価格で提供。場所、民泊スタイルによってゲストが多い場所、少ない場所はあるが、稼げる時に稼ぐ。

できれば1ヶ月間で1年分の家賃を稼ぎたい!!!

仮に8月が満室で1室平均1万円の場合、30日で30万円しかない。

仮に2万円でも60万円だ。

となると、経費、売り上げ計算はこうか?

民泊180日ルールで経費を単純計算してみた

(180日×平均売上)- 180日×(リネン代+人件費) -
から、(家賃月額×12か月) をひく。

180日×2万円=360万円(年間売上)
ー180日×(1000円+2000円)=54万円(最低経費)
ー10万円×12ヶ月=120万円

196万円

これに減価償却、初期投資などをマイナス計算してみる。

家具一式が10万円
初期投資敷金礼金などを含め50万円程度。
合計60万円
をさらにマイナス計算。

さらに、光熱費、通信費など消耗品などで月1万円で12万円マイナス。

年間利益:124万円

これが、平均売上1万円だった場合、お話になりません。

ちなみに1日1万円平均だった場合は?

年間利益から180万円マイナスすると・・・
 - 56万円

まてまてー!人件費は自分でやるから大丈夫!ってことで、36万円をプラスにしても24万円の赤字。

光熱費、リネン取り替えは稼働した分確実にかかるのでどうにもならん。

初期費用を0にしたらどうなる!?

60万円を戻してみると、4万円の黒字!!!

よかったねーーーーー!

そだねーーーー!!!

やっぱり民泊やってよかたねー!

ってことで結局ジャパンダは民泊をやめたのであった。

↑に当てはまらない事例は?

もちろんある。

これなら民泊イケル?

  • 家賃がかからない場所
  • 1日売上3万円以上
  • 集合住宅で攻める
  • 自分の家(部屋)の一室を貸し出す

逆にマジヤバメ、マジ卍な民泊

  • 掃除、鍵渡し、管理など代行業者に痛く(委託)
  • 物件管理会社がNG文書を出した
  • ヤミ民泊を通報する人がもともといる(すぐに撤退して)
  • 民泊投資物件として勧められたアナタ

合わせてこの記事も読んで、民泊の継続、終了、スタートなど、もう一度計算しなおしてほしい。そして、今出されている民泊向け賃貸物件が本当に大丈夫なのか、物件の詳細の確認をしてほしい。

管理会社から民泊可能物件と言われていても、敵はいろいろな場所に潜んでいるのでマジ注意だぜ!

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では、またまた記事更新していくので、興味ある方はよろしくです。

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