Airbnbのトリセツブログ

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Airbnbの物件探しをする前に知ってて欲しい3つのポイント

   

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あけましておめでとうございます。Airbnbをやっていると季節感で先を読む力が必要になってくる。クリスマスから正月にかけて、みなさんが活動している地域はいかがですか?

季節感=料金設定

これをこまめにしないと、いつ間にか家賃を払うだけのAirbnbになってしまう。

そして今回は2017年からAirbnbをスタートしたい!という人向けの記事を書いてみる。今現在ホスト活動しており、拠点を増やそうと思っている人もジャパンダの意見を参考にしてみてほしい。

 Airbnbの物件探しをする前に知ってて欲しい3つのポイント

去年末にジャパンダの知人でもAirbnbをスタートする人が数人いて、そのおりに家を決めたあとにどうしたら売り上げが上がるが?ということだった。しかし、時すでに遅し。そこはNGゾーン!ということが多く。案の定未だに予約が増えない。のと、早速近隣住民から苦情が入ったそうだ。

いずれのパターンでも、Airbnbの物件探しをする前にここだけは抑えて欲しい!!!というポイントを抑えて置いて欲しい。

空室率が低い物件・場所でのAirbnb

まずは一つ目。

空室率が低いが、部屋ごとにオーナーが違うマンションで、Airbnb向けに貸し出ししても良い!という人がいる。その場合一般の家賃よりもリスク分が家賃に上乗せさせられたり、敷金が多かったりとスタート時の資金が多くなる。これは問題ないが、そもそもマンションに空き室が少ない場合、人と接することも増えてくる。

トラブルの元だ。全員から了解を得ることも難しく、仮に民泊OKの了解が出ても、やってみてからやっぱりやめてくれ!なんて言われる人もいるし、ジャパンダもその経験はある。このケースは本当に面倒臭い。

空室が多ければいいか?

それも違う。ここが難しいんだが、空室が多いということは不便な場所な可能性が高い。当然レビューも増えづらいし、他のAirbnbホストと違うことをやろうとすると、それを考えるのも買うのも大変。

まとめると・・・

あなたと貸主がOKといっても、近隣住民とのおつきあい(民泊営業の了解)ができるかできないかがポイント

 

回収事例は信用するな

回収とは、民泊をスタートする際にかかった費用をしっかりと儲けることができるか?のこと。最近よく民泊向け物件を紹介する会社をみかけるが、ジャパンダの経験上、近くにAirbnbの部屋がある場合、売り上げは取り合いになるだけで、近隣全てが満室になる可能性はほとんどない。

絶対値は変わらない

すでに需要を供給が上回っている。あなたが探しているAirbnb向け物件の近くをしっかりリサーチすること。Airbnbのサイトで住んでいる地域で検索すればでてくる。泊まりたい人が100組、部屋が200。しかも週末は大体混み合う。など、まずはいろいろな数字を出すこと。数字の出し方は次の項目で簡単に説明。

まとめると・・・

少ないから大丈夫!と、思っても、泊まる人がそもそも少なかったら売上は得られない。これからAirbnb物件を探す人は、まずは最初のポイント(近隣住民)のチェックと、Airbnbのニーズをチェックだ!

 

Airbnbをいつまでやるつもり?

Airbnbの代行業者でもすでに存在しない会社も多い。民泊関連企業としてテレビで紹介されることもあるが、去年ほどの盛り上がりは今年はないと思っている。

Airbnb物件を探す前に、まずあいつまでやるつもりなのか、そしてそれは今後ビジネスとしてやるのか、サイドビジネス程度の小遣い稼ぎ程度なのかを再確認してみよう。

ジャパンダが考えるAirbnbの変遷

・Airbnb当初は供給(日本のホスト)が少なすぎた。だからゲストの予約が簡単に取れた。(最も儲かるタイミング)

・Airbnbに興味があるバックパッカーが多くいた。が、すでに飽きて来ている。理由はいろいろあるが割愛。徐々に予約のスピードが間延び。(売上が伸びない)

・Airbnbがテレビで話題になる!ホストが急増。供給(ホスト)が増えすぎて需要(ゲスト)を超えた。ここに到るまで日本では2年程度。(新しいもの好きの日本人にも認知度が上がり、ちょっぴり日本人ゲストも増える)

・民泊ビジネスに企業も参戦を明言(現在はまだ大きな動きはない)。個人でホストをしている人はオリジナリティのあるサービスをしない限り太刀打ちできなくなる。(この辺でジャパンダはAirbnbを撤退2016年4月頃)民泊条例もこのあたりで一度落ち着く。(民泊が一度淘汰されている)

・ビジネス素人が増える。大学生などがAirbnbホストをする時代へ。ゲストの管理ができず近隣住民とトラブル。(暗黒時代www)

・Airbnbが体験ツアーのパッケージを販売できるようにサービス拡大。(鍵を渡すだけの素人ホストは撃沈)

Airbnbじゃなくても、ビジネスをスタートさせるタイミングは大切。あなたにとってのタイミングじゃなく、時代にあったタイミングだ。そして株と同様ずるずる続けて大なり小なり負債(マイナス)を抱えるホストが増えた。

良い時に参入し、下がる前に撤退。これはビジネスの鉄則だが、企業vs個人では話にならない。今からAirbnbの物件を探している人は、いつまでやるのか期限・期間を決めることをオススメする。周りもその方が説得しやすいw

賃借契約が2年がほとんどなので、2年を目処で考えてみてはどうだろうか?初期投資、撤退投資、ランニングコスト、仕事をやめて始める場合は自分の給与をそこへプラスし、24ヶ月で割ってみる。(民泊許可を得るのに最短でも3ヶ月程度はかかる)

そこから細かい計算をしていく。細分化な!ジャパンダの場合、納得いく数字の30%から50%が実際の数字になるように計算をしていた。見事にドンハマリ。

 

まとるよーーー!

空室率をチェック、なぜAirbnb向け物件になったか担当者に確認。そして近隣住民の反応も確認。

Airbnb専門の物件を扱っている場合、回収率をチェック。利回りという言葉を使う業者もいるが、解釈の方法を間違わないように。

いつまでやるのか?上記のことをチェックしたあと、いつまでやるつもりか、覚悟と予算をチェック。

民泊サービスをブルーオーシャンという言い方をする人もいるが、そういうキーワードも調べると良いと思う。まずは物件サイトをチェックしてみることだね。

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